LAVORI E TIPI DI INTERVENTO DI MANUTENZIONE ORDINARIA e STRAORDINARIA con attivazione monitoraggio serviziIn che MODO e TEMPI  riteniamo sia IMPORTANTE assolvere il compito di Amministratore di Condominio

Una corretta gestione del Condominio è rappresentata dalla presa in carico e soluzione dei problemi (quando possibile) relativi alle parti comuni. Si possono prevedere molteplici servizi di monitoraggio attraverso piattaforme e canali di comunicazione anche social che a nostro avviso non sono proprie dell’Amministratore inteso come serio professionista e non custode di un complesso immobiliare fatto di tante abitazioni private che deve promuove l’attività e mostrare all’esterno le prorie competenze.

In un mondo in continua evoluzione dove in breve tempo cambiao le abitudioni delle persone, riteniamo che la procedura classica di attivazione intervento debba avvenire appena lo Studio riceve contatto telefonico tramite centralino attivo tutti i giorni al mattino dal lunedì al venerdì. Negli altri orari potrà essere messa a disposizione una segreteria telefonica dedicata che registra i file locali e li mette a disposizione degli operatori di studio e dell’Amministratore di Condominio. È sempre attivo e disponibile il servizio di posta elettronica da utilizzare in caso di comprovata necessità. Le problematiche normalmente potranno essere risolte direttamente con i collaboratori di studio assegnando la priorità massima in funzione della gravità del problema. Interviene l’Amministratore quanto ritiene che la complessità delle stesse lo richieda.

TEMPI DI LAVORAZIONE DELLE RICHIESTE: IL PARAFULMINE DELL’AMMINISTRATORE SPESSO SALVA LA DITTA INCARICATA

Ovviamente l’Amministratore non può rispondere personalmente per i disservizi delle imprese che collaborano con il suo Studio. In caso di disservizi delle stesse si dovrà valutare se opportuno e necessario prende provvedimenti istantanei provvedendo eventualmente a sostituirle. In un sistema collaudato arriva la segnalazione e l’impresa o l’artigiano interviene. Naturamente se il problema riguarda le parti comuni l’Amministratore si deve attivare tempestivamente e se l’incaricato non si attiva, non risolve, non esegue un corretto intervento NON È COLPA DELL’AMMINISTRATORE. Fonadmnetale nel risolvere su nascere una disservizio o possibile problema è la comunicazione attiva da parte dei signori condomini che sono gli occhi e le orecchie in Condominio. É sempre preferibile un eccesso di zelo o un falso allarme ad una comunicazione nulla che impedisce di sapere l’accaduto o la necessità di intervento. Teniamo comunque sempre presente che, quando si lavora con Condomini prevalentemente composti da seconde case questa comunicazione è pressochè nulla e che l’alert si attiva solo quando il condòmino arriva, spesso nella tarda sera del venerdì e quindi al di fuori dell’orario lavorativo con problema già presente e priorità di porvi rimedio urgente.  Lo studio in taluni casi si attiva e chiede l’intervento nella speranza che le maestranze forniscano la loro disponibilità immediata.

Gestione di problematiche che non competono all’Amministratore di Condominio in quanto personali (sinistri, conteggi particolari, inquilini e altri)

Non tutto quello che accade all’interno dei confini del Condominio rappresenta un dovere o un onere a carico dell’Amministratore del Condominio. Non tutto quello che riguarda le abitazioni private deve essere obbligatoriamente seguito dal Vostro Amministratore di Condominio.

Occorre sempre considerare che: l’Amministratore di Condominio non è un Vigile Urbano, un Poliziotto, un Giudice, ma soprattutto non avendo poteri di Polizia Giudiziaria non può accertare i reati.

Diverso è quando la problematica riguarda l’Amministratore di Condominio se:

• Una parte comune o un impianto comune necessita di intervento

L’Amministratore non ha nessun potere in ognuno di questi casi:

• Un condòmino esegue lavori all’interno del proprio appartamento e disturba gli altri con rumore e polvere
• Un condòmino disturba gli altri condòmini con rumori
• Un condòmino fa rumore lungo le parti comuni
• Un condòmino ha parti private o impianti privati che necessitano di intervento
• Il Vostro inquilino non paga le rate di Condominio
• Il Vostro inquilino non paga le bollette dell’acqua

Se l’Amministratore di Condominio, nonostante non abbia competenza in merito, decida di cercare di dare una mano per provare a risolvere la problematica, è bene che prendiate coscenza che, si sta interessando di un problema che non gli compete al solo scopo di tentare di risolvere un Vostro personale problema.

Nel caso di sinistri, su richiesta del privato, l’Amministratore può dare scarico all’assicurazione condominiale se il sinistro è coperto dalle condizioni di polizza. Passerà le comunicazioni tra assicurazione, perito e proprietà interessata, ma non è tenuto a seguire direttamente la pratica. Tale attività comporta comunque un costo che deve essere autorizzato con apposita richiesta. Inotre, fornire l’attestazione dello stato dei pagamenti rispetto alle rate condominiali è un dovere dell’Amministratore previsto dal punto 9 dell’art. 1130 Cod. Civ. Nel caso in cui servano conteggi particolari che riguardino anche più di una gestione questo non è compito dell’Amministratore che deve o può eseguirlo a seguito del pagamento dell’onere professionale che preventiverà. Si ricorda che tali conteggi possono essere effettuati direttamente dai condòmini con l’ausilio di un proprio consulente. L’Amministratore di Condominio fornirà esclusivamente i rendiconti pregressi. Se un condòmino decide di sottoscrivere un contratto di locazione con un inquilino, si tratta di un rapporto privato tra i due soggetti. L’Amministratore di Condominio ovviamente non ha alcun potere di entrare nel merito degli accordi sottoscritti tra proprietario e inquilino mediante il contratto nel quale sono stati stabiliti eventualmente particolari patti tra loro. È compito della singola proprietà informare l’inquilino sulle regole condominiali e sulle norme del regolamento di Condominio se presente. La singola proprietà deve versare le rate condominiali e farsele rimborsare dall’inquilino. Stipulando un contratto con un inquilino non significa che automaticamente sarà l’Amministratore a dover recuperare gli importi in quanto non rientra tra i suoi compiti. Qualora la proprietà volesse che l’inquilino versi direttamente gli oneri al Condominio ne dovrà dare comunicazione all’Amministratore del Condominio autorizzandolo con l’allegata modulistica ed accettando il relativo costo per l’attività aggiuntiva. Nel caso in cui l’inquilino non versi i contributi e/o non versi i consumi dell’acqua alla società di lettura preposta, le spese di sollecito eventuali ed i predetti oneri dovranno essere sostenuti dal proprietario dell’immobile. Si ricorda l’obbligo in capo al proprietario di comunicare i dati del proprio conduttore entro 60 gg. dalla registrazione del contratto di locazione all’Amministratore di Condominio.

Chi può fare l’Amministratore di Condominio (art. 71 bis Disp. Att. Cod. Civ.)

Possono svolgere l’incarico di Amministratore di Condominio coloro:

1. Che hanno il godimento dei diritti civili
2. Che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni.